Zasiedzenie części działki

Zasiedzenie części działki – jakie są przesłanki zasiedzenia

Żeby odpowiedzieć na pytanie, czy zasiedzenie części działki jest możliwe, w pierwszym rzędzie należy zdefiniować podstawowe pojęcia, a mianowicie same przesłanki zasiedzenia.

Zgodnie z art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego (dalej jako: „k.c.”) posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

Stosownie natomiast do art. 172 § 2 k.c. po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w  złej wierze.

Przesłanki zasiedzenia nieruchomości, a zatem również przesłanki zasiedzenia części działki, są dwie, a mianowicie:

– władanie nieruchomością jak posiadacz samoistny;

– nieprzerwany upływ czasu (20 lat w przypadku posiadania w dobrej wierze lub 30 lat w przypadku posiadania w złej wierze).

Bardzo dobrze przesłanki zasiedzenia zostały wyjaśnione przez Sąd Rejonowy w Kwidzynie I Wydział Cywilny w sprawie o sygnaturze akt I Ns 289/20. Rzeczony Sąd wskazał, iż „W orzecznictwie ugruntowane jest rozumienie posiadania samoistnego jako stanu, w którym posiadacz zarówno faktycznie włada rzeczą (corpus), jak i przejawia wolę posiadania jej jak właściciel (animus rem sibi habendi). Zauważa się przy tym, że nie musi posiadacz wykonywać w stosunku do rzeczy określonych czynności, wystarczające bowiem jest, iż ma taką nieskrępowaną możliwość. Judykatura wskazuje również, iż kwestia świadomości posiadacza co do tego, że nie jest właścicielem rzeczy, nie ma znaczenia dla oceny charakteru posiadania jako samoistnego – wpływa jedynie na ocenę jego dobrej lub złej wiary, o czym w dalszej części uzasadnienia. Z tej przyczyny nawet złożenie przez posiadacza właścicielowi oferty nabycia rzeczy, nie może być uznane za okoliczność świadczącą o braku posiadania samoistnego. Warto dostrzec również pogląd, zgodnie z którym dla uzyskania skutku prawnego w postaci zasiedzenia własności, niezbędne jest, by posiadanie samoistne trwało przez cały okres, jaki ustawa przewiduje dla zasiedzenia. Nie jest więc decydujący jedynie stan w chwili objęcia rzeczy w posiadanie (jak ma to miejsce w przypadku zasiadywania nieruchomości w odniesieniu do przesłanki dobrej lub złej wiary).”

Posiadanie musi mieć charakter samoistny. Posiadacz części działki powinien faktycznie władać rzeczą (np. wykonywać prace porządkowe na nieruchomości) i wykazywać wolę posiadania jej jako właściciel. Na samoistne posiadanie nie wpływa także świadomość posiadacza co do tego, że nie jest właścicielem rzeczy. Nie ma również znaczenia fakt, że posiadacz nie płacił podatku od nieruchomości.

Kluczowe znaczenie w sprawach o zasiedzenie części działki (a także w przypadku całych nieruchomości) ma ustalenie dobrej lub złej wiary posiadacza samoistnego. Ta bowiem wpływa na długość czasu potrzebnego do skutecznego zasiedzenia działki.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14 marca 2017 roku w sprawie o sygnaturze akt II CSK 436/16 wskazał, iż „W doktrynie i orzecznictwie sądowym nie budzi wątpliwości, że dla oceny charakteru posiadania w dobrej lub złej wierze decydujące znaczenie ma moment objęcia nieruchomości w posiadanie. Późniejsze zmiany świadomości posiadacza pozostają bez znaczenia dla oceny stanu dobrej lub złej wiary. W doktrynie i orzecznictwie sądowym nie budzi też wątpliwości, że „Nie jest w dobrej wierze ten, kto wykonuje prawo, o którym wie, że mu nie przysługuje, ale także ten, kto nie ma takiej świadomości, o ile przy dołożeniu należytej staranności mógłby dowiedzieć się o rzeczywistym stanie prawnym danej sytuacji.”

Badanie stanu świadomości posiadacza będzie odbywać się w momencie objęcia części działki w posiadanie. Jeżeli na przykład ktoś z Państwa (lub Państwa poprzedników prawnych) objął części działki w posiadanie – chociażby poprzez dbanie o porządek nieruchomości – to kluczowe znaczenie dla oceny wyżej wskazanej okoliczności będzie miał ten moment.

Jeżeli posiadacz samoistny nie wiedział w tamtej chwili, że nieruchomość stanowi czyjąś własność, to można przyjąć, że posiadanie odbywa się w warunkach dobrej wiary. Wówczas termin zasiedzenia będzie wynosił dwadzieścia lat.

Jeżeli jednak posiadacz wiedział, że prawo własności przysługuje innej osobie lub nie wiedział, ale przy dochowaniu należytej staranności mógłby się dowiedzieć, wówczas posiadanie odbywa się w warunkach złej wiary i zasiedzenie części działki może nastąpić dopiero po trzydziestu latach nieprzerwanego posiadania.

Zasiedzenie części działki nie zawsze odbywa się przez jedną osobę. Niekiedy zdarza się, że podczas biegu zasiedzenia następuje przeniesienie posiadania. Wówczas obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

Wyżej wskazaną zasadę można zastosować także wówczas, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

Zasiedzenie części działki rolnej

Zasiedzenie części działki rolnej kształtuje się nieco inaczej. Ustawodawca wprowadził ograniczenia po stronie podmiotowej (nie każda osoba może nabyć własność nieruchomości rolnej przez zasiedzenie) i przedmiotowej.

Zgodnie z art. 172 § 3 k.c. Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 prawo pierwokupu udziału we współwłasności nieruchomości rolnej § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 dowody potwierdzające osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego, zamieszkanie, powierzchnię użytków rolnych i kwalifikacji rolniczych ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Zasiedzenie części działki rolnej będzie mogło zostać dokonane jedynie przez rolnika indywidualnego. Co więcej – powierzchnia nabywanej działki wraz z nieruchomościami stanowiącymi własność tego rolnika indywidualnego nie może przekroczyć 300 ha użytków rolnych.

Czy zasiedzenie części działki jest możliwe?

Zasiedzenie części działki jest możliwe, ale oczywiście muszą zostać spełnione przesłanki zasiedzenia.

Powyższe potwierdza chociażby treść postanowienia Sądu Okręgowego w Jeleniej Górze II Wydziału Cywilnego Odwoławczego w sprawie o sygnaturze akt II Ca 743/19. Rzeczony Sąd wskazał, iż „Żądanie stwierdzenia nabycia prawa własności przez zasiedzenie należało rozważać na gruncie przepisu art. 172§1 i 2 k.c. zgodnie z którym posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Niewątpliwie, jak trafnie zauważył Sąd Rejonowy, dopuszczalne jest nabycie prawa własności w drodze zasiedzenia części nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem posiadania samoistnego.”

Można zatem nabyć własność części działki przez zasiedzenie. Tyczy się to nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych. Biegły w toku postępowania sądowego będzie oceniał, czy istnieje możliwość wydzielenia takiej działki z nieruchomości należącej do innego podmiotu.

Jak zasiedzieć część działki, gdy nie wiadomo kto jest właścicielem nieruchomości?

Jeżeli zamierzacie Państwo podjąć kroki prawne w sprawie zasiedzenia, ale nie wiecie kto jest właścicielem działki, to rekomenduję w pierwszym rzędzie poczynić starania zmierzające do ustalenia tej okoliczności. Należy dokładnie przeszukać wszystkie publicznie dostępne rejestry, a w razie potrzeby skierować zapytanie do archiwum państwowego.

W tym drugim wypadku możecie Państwo zostać wezwani do wykazania interesu prawnego w celu uzyskania takiej informacji. Wystarczy wówczas, że wskażecie, iż chcecie nabyć własność części działki przez zasiedzenie i potrzebujecie takich informacji na potrzeby postępowania sądowego, które chcecie zainicjować. Taka argumentacja powinna okazać się wystarczająca.

Sąd będzie musiał ustalić krąg uczestników postępowania w sprawie o zasiedzenie. W ostateczności Sąd ustanowi kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu. W każdym przypadku wymaga się jednak, aby wnioskodawcy wykazali należytą staranność w samodzielnym ustaleniu wszystkich okoliczności istotnych dla sprawy.

Podsumowanie

Zasiedzenie części działki jest możliwe, ale muszą zostać spełnione przesłanki zasiedzenia opisane w art. 172 § 1, 2 i 3 k.c. W toku postępowania sądowego biegły ustali, czy istnieje możliwość wydzielenia takiej działki z nieruchomości należącej do innego podmiotu. Nie bez znaczenia dla losów postępowania ma również charakter nieruchomości. W przypadku działek rolnych przesłanki zasiedzenia są zmodyfikowane. Własność nieruchomości rolnej może nabyć tylko rolnik indywidualny i pod warunkiem, że powierzchnia nabywanej działki wraz z nieruchomościami stanowiącymi własność tego rolnika indywidualnego nie przekracza 300 ha użytków rolnych.

Niniejszy wpis nie stanowi porady prawnej. Jeżeli potrzebujecie Państwo wsparcia prawnego –zapraszam do nawiązania kontaktu.